Malas noticias para el negocio de la vivienda
Economía, Sociedad, Vivienda Octubre 7th, 2007
Goteo de malas noticias en la prensa para todos aquéllos implicados en el negocio inmobiliario. Recojo unas cuantas que me han parecido interesantes y añado mis propios comentarios al respecto.
- Baja el precio del suelo (El País, 5-10-2007)
Las grandes empresas están vendiendo suelo para tener liquidez y hacer frente al endeudamiento a corto plazo. La crisis desatada por Llanera, que acaparaba suelo rústico esperando que fuese recalificado para poder construir, ha creado un clima favorable a la contracción de la demanda, lo que lleva aparejado una bajada de los nprecios. Más de una empresa se encuentra ahora con que tiene que vender el suelo que acabaraba por debajo del precio al que lo compró, al no verse realizadas sus expectativas de construir en él y obtener los beneficios esperados de esa nueva construcción; por otro lado, la caída de la demanda en el mercado inmobiliario convierte esos solares en menos atractivos.
- Los bancos están dejando de conceder hipotecas por el 100% del valor de la operación más gastos, y vuelven a la tradicional fórmula del 80% del valor del inmueble (El Economista, 29-09-2007)
Esto puede tener dos efectos: por un lado, que esas tasaciones a la carta que efectuaban empresas de tasación de renombre continúen incrementando artificialmente, pero ahora de una forma mucho más escandalosas, el precio de tasación de los pisos para que el 80% del valor del inmueble equivalga al 100% del precio de venta más gastos. Es decir: que inflen los precios mucho más de lo que lo venían haciendo para que los clientes puedan obtener una hipoteca que les cubra todos los gastos, para paliar la desaceleración del mercado (esto es: que los pocos que todavía están dispuestos a hipotecarse a los precios actuales no tengan que dar una entrada del 20% más gastos).
Esto provocaría que la burbuja inmobiliaria se inflara todavía más pero, por otro lado, los bancos, que ya están endureciendo sus criterios para conceder hipotecas, se las mirarán con mil ojos y probablemente no acepten así como así la tasación del cliente, obligando a contratar su propia tasación para conceder la hipoteca. Esto tendría efectos nefastos sobre la demanda de pisos, ya que siempre será más rigurosa la tasación del propio banco que la de la empresa tasadora contratada por el dueño del piso deseoso de venderlo al precio más caro posible, y de la contratada por el comprador deseoso de tener que poner de su bolsillo lo mínimo posible.
Que los bancos endurezcan sus condiciones para acceder a una hipoteca, y además no concedan el valor total de la operación más el 10% de gastos, sino que se limiten a conceder el 80% del valor del piso significa que los que quieran hipotecarse de ahora en adelante van a tener que dar unos cuantos millones de entrada.
Y, para acabar con este punto, una nota a pie de página: que los bancos se limiten a conceder créditos hipotecarios sobre el 80% del valor del inmueble tiene una lectura evidente, después del goteo constante de noticias sobre la bajada de los precios de los pisos (unas décimas, nos dicen, y además con datos confusos): no quieren pillarse los dedos ante una bajada de precios de los pisos y la concesión de hipotecas subprime (según Roberto Centeno, catedrático de economía de la Universidad Politécnica de Madrid, técnicamente hablando, todas las hipotecas a 30 o más años firmadas en España pueden considerarse subprime).
- Aumenta la morosidad en las hipotecas, pero todos tranquilos que no es alarmante (todavía) (ABC, 5-10-2007)
La morosidad ha subido, desde el 0,38% al acabar el primer trimestre del 2007, hasta el 0,51% al acabar el segundo. Y más que aumentará en los próximos meses, conforme las hipotecas, y muy especialmente las contratadas hace menos de 10 años, se vayan actualizando a los nuevos tipos de interés.
Desde hace más de una década, en España prácticamente no se conceden nuevas hipotecas a tipo fijo, y en su mayoría las nuevas hipotecas toman como índice de referencia el euríbor más un diferencial que marca cada entidad: euríbor + 0,25, euríbor + 0,50, etc., y normalmente redondeadas al cuarto de punto superior (que alguien me confirme si esto no se declaró ilegal hace un par de años, porque algo recuerdo haber oído al respecto aunque no estoy del todo segura).
Pero, aunque el euríbor suba hoy, eso no se verá reflejado mañana en las hipotecas, porque al contratarlas, el banco impone una revisión anual o incluso semestral, por lo que a cada cual le revisan la hipoteca y le actualizan los tipos de interés a los actuales en un mes distinto, dependiendo del mes en la que la firmara. Es por este motivo que los efectos de cada variación del euríbor tienen hasta un año para sentirse en su totalidad. Así que si este trimestre ha aumentado la morosidad, podemos predecir que en los trimestres siguientes continuará aumentando conforme se vayan actualizando más hipotecas a los tipos de interés actuales.
Aquéllos que están más expuestos a estas subidas de intereses son aquéllos que hace menos de 10 años que contrataron su hipoteca, puesto que aunque la cuota de la hipoteca sea siempre la misma, durante los primeros años esta se compone de un 90% de intereses y de un 10% de capital, y los porcentajes se van igualando conforme va aumentando el plazo de amortización, hasta que los últimos años los porcentajes se invierten y se paga un 10% de intereses un un 90% de capital. Esto significa, por un lado, que aquéllos que hayan contratado una hipoteca hace menos de 10 años, aunque hayan pagado (pongamos por caso) 60.000 € al banco, en realidad solo habrán amortizado 6.000 € del capital que pidieron prestado, y el resto son intereses así que en caso de tener que vender la vivienda, solo habrán reducido la deuda inicial en 6.000 euros. Y, por otro lado, el impacto de la subida de los tipos de interés es mucho más fuerte en aquéllos cuya cuota se compone de un 80-90% de interés que en aquéllo cuya cuota ya se compone de un 30 un 20 o un 10% de intereses y el resto capital.
- El 70% de las capitales de provincia españolas suben el IBI para contrarrestar el freno de la construcción (La Gaceta de los Negocios, 1-10-2007)
El IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es la principal fuente de financiación de los ayuntamientos, desde que el Gobierno del PP eliminó el IAE (Impuesto de Actividades Económicas). Su base impositiva está constituida por un porcentaje, que marca cada ayuntamiento, sobre el valor catastral de los bienes inmuebles.
35 de las 52 capitales de provincia españolas (el 70%) han subido este impuesto en el presente ejercicio a través de la revisión del valor catastral de los inmuebles e incluso con la subida de los tipos impositivos del tributo. Aquéllos que vivan de alquiler deberán revisar las condiciones pactadas en el contrato sobre este impuesto, ya que es posible que les repercuta (depende de lo que pactaran con el propietario); en el caso de los que vivan en un piso de propiedad, además de las subidas del euríbor tendrán que sumar un nuevo mordisco a su ya maltrecha economía familiar.
Y por lo que respecta al mercado inmobiliario, parece lógico que los ayuntamientos ya dan prácticamente por descontado el frenazo en la construcción, y por extensión en todo el sector, por lo que se apresuran a paliar las bajadas de ingresos que preveen con otras vías de financiación.
En general, como os decía, goteo de malas noticias en la prensa sobre el negocio de la vivienda. En otro post analizaré la situación de la oferta de pisos y expondré por qué creo que los precios bajarán, ya que es la única manera de solventar la crisis que nos anuncian: si no venden pisos, bajen los precios. Una curiosidad: mirad el índice inmobiliario de fotocasa.es, donde podréis ver la evolución de los precios de los pisos por metro cuadrado en toda España y también filtrando por comunidades autónomas y también por ciudades.
¿En serio aún sigues pensando que para independizarte debes comprarte un piso? ¿Aún crees que alquilar es tirar el dinero y que comprar es una inversión?
Nota a pie de página: me cuesta entender como, después de ver la evolución del precio de la obra nueva que ha expulsado del mercado a un porcentaje significativo de compradores potenciales que ahora simplemente no pueden comprar porque no pueden pagar esos precios desorbitados, ahora los promotores inmobiliarios ponen el grito en el cielo y anuncian la crisis que se avecina si la demanda cae. Si has subido tanto el precio que casi nadie puede comprar, luego no te quejes de que casi nadie compra, vamos, digo yo.
Es como en esas discotecas super exclusivas en las que el portero solo deja entrar a una de cada 10 personas que hay en la fila, y los que consiguen entrar se dan cuenta de que, con lo cara que les ha resultado la entrada y lo caras que están las copas, solo pueden permitirse una ronda de agua del grifo… Y unos meses después, la misma discoteca echa el cierre por falta de clientela… Coño, haber bajado el precio de la entrada y de las copas, y haber puesto a un portero menos capullo; y si no, pues no te quejes de que tienes que cerrar porque nadie viene.
Es que los hay que lo quieren todo, y en lugar de hacer una reflexión sobre qué están haciendo mal y corregirlo, nos echan la culpa a los consumidores que no pasamos por el aro porque nos lo han puesto tan alto y tan pequeño que nos resulta imposible pasar por él: no porque no queramos, sino porque no podemos.
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18 comentarios en “Malas noticias para el negocio de la vivienda”
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Octubre 8th, 2007 a las 12:59 pm
Hoy venía una noticia en El Correo de Álava. Se está tardando hasta un año para vender un piso de segunda mano ….. lo que no dicen es cuánto tienen los propietarios que bajar el precio…
Octubre 8th, 2007 a las 1:18 pm
el precio final de los pisos no viene marcado en ningun caso por el promotor sino por el coste del suelo, cosa que por otro lado no tiene nada que ver con la escasez o la liberalizacion del mismo. Yo ya he vivido 2 crisis contundentes y me he arruinado en las dos, puedo garantizar que la brisa que acompaña a esta es más humeda que las de 1993 y 1999.
Octubre 8th, 2007 a las 1:20 pm
Ni lo dirán abiertamente, Maripuchi, mientras puedan evitarlo. De momento, se están colando cifras en la prensa generalista sobre ligeras bajadas de precios, pero son siempre confusas, no coinciden de un diario a otro porque toman criterios distintos y no siempre es fácil detectar a qué se refieren exactamente, si están tomando como referencia (por ejemplo) Barcelona capital, todo el área metropolitana, toda la provincia…
Pero, eso sí, invariablemente, las cifras que dan de descenso de los precios es siempre del 0 coma algo, ni un dígito más. Sin embargo, en la prensa económica hablan de bajadas de entre un 5 y un 10% en las promociones de obra nueva que no han conseguido venderse por completo a pocas semanas de la entrega de llaves.
Tengo preparado un post sobre el estado de la oferta, que lleva aparejada la consecuencia inevitable de que los pisos tienen que bajar de precio. Precisamente hoy el diario Cinco Días recomendaba en su editorial a los promotores que para incentivar la demanda deben bajar el precio de los pisos de forma sustancial, o con bajadas paulatinas y pequeñas lo único que conseguirán es que la demanda se retraiga y continúe esperando, por lo que los promotores con suelo para construir se esperarán y, en definitiva, se agudizará la crisis.
Octubre 8th, 2007 a las 1:23 pm
Marc, el precio del suelo es un imput más. A no ser que te refieras al precio del metro cuadrado construido, que entonces sí te doy la razón.
El precio del solar es un elemento más dentro de la estructura de costes, que no es completamente determinante en el precio final de la obra. Supongo que la memoria de calidades, por ejemplo, algo tendrá que aportar al precio final, ¿no?
Octubre 8th, 2007 a las 5:01 pm
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Octubre 9th, 2007 a las 4:53 am
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Octubre 10th, 2007 a las 9:19 am
Jessica: No te molestes, pero si dices que son malas noticias para el negocio de la vivienda, puedo entender que son malas noticias para que yo pueda adquirir una vivienda… Aunque analizando un poco lo que comentas, no tiene porqué ser tan malo…
“35 de las 52 capitales de provincia españolas (el 70%) han subido este impuesto en el presente ejercicio a través de la revisión del valor catastral de los inmuebles e incluso con la subida de los tipos impositivos del tributo.” Eso es malo. Ya bastante tengo con la hipoteca como para que, además, me crujan aún más en impuestos.
Las grandes empresas están vendiendo suelo para tener liquidez y hacer frente al endeudamiento a corto plazo. La crisis desatada por Llanera, que acaparaba suelo rústico esperando que fuese recalificado para poder construir, ha creado un clima favorable a la contracción de la demanda, lo que lleva aparejado una bajada de los nprecios. Eso es bueno. Al margen que nos sigue diciendo que la ley de la oferta y la demanda funciona.
Que los bancos endurezcan sus condiciones para acceder a una hipoteca, y además no concedan el valor total de la operación más el 10% de gastos, sino que se limiten a conceder el 80% del valor del piso significa que los que quieran hipotecarse de ahora en adelante van a tener que dar unos cuantos millones de entrada. Yo, si fuera banquero, haría lo mismo. Como tú bien comentas, este sistema de entrada es el tradicional, y la gente seguía comprando casas.
Morosidad: Nadie duda la tragedia que para ellos supondrá tal situación. Eso pasa cuando se bajan los tipos de interés más de la cuenta: que creas un ciclo. Cuando suben, los menos pudientes la pagan.
Alquilar: Me temo que en España nadie quiere jubilarse viviendo en un alquiler. ¿Y cuándo ahorras?
Octubre 10th, 2007 a las 10:14 am
Happy, viviendo de alquiler ahorras entre el 50 y el 70 de la cuota de la hipoteca, más los impuestos, como el IBI por ejemplo
Morosidad: Nadie duda la tragedia que para ellos supondrá tal situación. Eso pasa cuando se bajan los tipos de interés más de la cuenta: que creas un ciclo. Cuando suben, los menos pudientes la pagan. Cuando bajan los intereses, el ciclo se crea interesadamente, porque estaba claro que los intereses no iban a durar y ahora quien lo está pagando no son solo los menos pudientes, sino aquéllos que se dejaron engañar creyendo que los tipos de interés iban a durar al 2% toda la vida y se hipotecaron al límite de su capacidad de endeudamiento. Se hubieran comprado un piso más pequeño y ahora no lo estarían pasando tan mal. O se hubieran ido de alquiler, y ahora no lo estarían pasando tan mal: 8 años con subidas del alquiler simplemente al nivel del IPC. ¿Cuánto ha significado el incremento de los tipos de alquiler en esas hipotecas nuevas? Y actualizándoles la cuota de la hipoteca casa 6 meses. A mí me decían que comprara que alquiler era tirar el dinero, pero no me dejé engañar: me informé, comparé y decidí. No me creo nada excepcional, así que si yo pude hacerlo, cualquiera puede hacerlo.
Ya bastante tengo con la hipoteca como para que, además, me crujan aún más en impuestos. La hipoteca desgrava, de eso supongo que no te quejas, ¿no? Y nadie te obligó a contratar la hipoteca: haberte ido de alquiler, ahora no te quejes si te suben el IBI.
Si sube el IBI, baja el incentivo para comprar una vivienda, luego baja la demanda, luego bajan los precios de la oferta. Eso es bueno. Quien ha podido comprar una vivienda, si ahora le suben el IBI, lo compensará de sobras con la devolución de hacienda por la compra a la vivienda, así que menos lloros. Hasta ahora, el alquiler apenas desgravaba (gracias al PP), así que lo han cobrado ya por adelantado durante un montón de años.
Octubre 10th, 2007 a las 4:14 pm
Jessica: En primer lugar, ¿cuánto tiempo crees que tardará en subir el precio de los alquileres? En segundo lugar, me temo que por esa regla de tres, tardarías unos 8 años en ahorrar 7.000 euros (en el mejor de los casos)… ¿a cuánto estaba la entrada del piso?
Desgravaciones por hipoteca. Eso cada cuanto es… ¿una vez al año? ¿Compensa lo que pagas en impuestos o la hipoteca?
Tipos de interés altos. Prefiero que sean estables. Esto es, que no varíen de diez en diez años.
Octubre 10th, 2007 a las 4:21 pm
Happy, no sé de dónde te sacas las cifras para decir que tardaría 8 años en ahorrar 7.000 euros.
¿La entrada para un piso? El 30% del precio de venta. ¿7.000 euros? Quizá sí, el algún pueblo de menos de 5.000 habitantes…
De la hipoteca puedes desgravarte el 10% hasta un máximo de 9.000 euros. El IBI puede rondar entre unos 50 y 300 euros, dependiendo de los baremos que indicaba en el post, así que me parece que por lo que respecta a los impuestos sí, que compensa, compensa. Respecto a si compensa por lo que pagas de hipoteca, ese es tu problema. ¿Que la hipoteca te sale cara, que te fríen a impuestos con el IBI, y lo que te devuelve Hacienda no te compensa las cuotas de la hipoteca y la subida del euríbor? Pues haberte ido de alquiler, qué quieres que te diga.
Los tipos de interés estables no están ni en tu mano ni en la mía ni en la del gobierno de España, ni siquiera en la del Banco Central Europeo, simplemente porque es una herramienta más para contener la inflación o para expandir el consumo.
Octubre 11th, 2007 a las 2:51 pm
¿De dónde saco la cifra? De los datos que tú misma me has dado y una simple multiplicación. 70 (lo que tú dices que se ahorra con el alquiler) x 12 (meses) = 840 euros al año. Si lo multiplicas por 10 años, 8400 euros en diez años. Puedes ponerme por optimista.
Inflación y BCE: Quien emite el dinero es el Banco Central, respondiendo a órdenes del Estado de turno. Y es la emisión de dinero la que genera inflación. Este Banco Central (o la Reserva Federal en el caso de EEUU) se lo presta a los bancos. O bien lo invierte en carreteras, trenes o lo que sea. En el primer caso, al tener más dinero disponible, los bancos lo prestan a otros (ahí tienes las subidas y bajadas de tipos). En el segundo, provocan procesos en los que paulatínamente, los ciudadanos ven aumentados los precios a traves de un largo proceso: Aquellos beneficiados por la inyección de dinero compran más, aumenta la demanda, suben los precios y el resto de ciudadanos paga más por lo mismos productos. Por tanto, los bancos centrales no son un instrumento para controlar la inflación: es quien sostiene el Estado del bienestar y todos sus despilfarros. Lo único que ocurre es que saben que la inflación tiene consecuencias desastrosas a largo plazo, por lo que tienen que regular más la emisión. Es decir, la función de los bancos centrales se dedican a impedir que la cosa vaya a mucho peor una vez dado la enorme cantidad de dinero que hay que generar para costear aquello que se proponga. Y de eso, así como de cómo vayan los procesos productivos industriales, es de lo que dependen los tipos de interés.
¿Compensa el comprarse un piso? Eso depende de la utilidad futura que se le pueda dar a una vivienda. Supongamos que una madre ha comprado un piso y ya está pagado muere: su hijo puede heredarlo, y así elimina la necesidad de tener que comprarse otra casa (también es cierto que la gente no sólo quiere una casa). O bien la puede vender y comprarse otra. O alquilarla, de modo que pueda ayudarle a comprarse otra casa. Ahí está la inversión. ¿Sigue siendo mejor alquilar?
Octubre 11th, 2007 a las 3:57 pm
Sobre las cifras: ¡¡Faltaba el símbolo del %!! Quería decir que con el alquiler, uno se ahorra entre el 50 y el 70% de la cuota, no 70 euros al mes, hombre. ¿Cómo iba a referirme a 70 euros al mes, si anteriormente había dicho que por mi piso yo pagaba 500 euros de alquiler y mi vecino de compra pagaba 1.000 y el 90% eran intereses?
Inflación y BEC: Me remito a las declaraciones de Trinchet sobre la contención de la inflación y las subidas de tipos de interés.
¿Compensa el comprarse un piso? Según dices, teniendo en cuenta la esperanza de vida… mmmmm… para cuando a mis padres les llegue estadísticamente la hora (¡ejem!), espero tener la vida resuelta en cuanto a la vivienda, y que mis hijos se hayan espabilado también. Sobre la inversión, prevees un retorno de la inversión a muuuuuy largo plazo, para cuando los inversores hayan muerto y lo disfruten sus herederos, con un retorno de la inversión por cierto muy bajo. Así que, a largo plazo y con la conyuntura y las expectativas actuales, no, no compensa. Otra cosa es hace unos 5 o 10 años, con los precios y las expectativas de revalorización de entonces, entonces sí representaban una buena inversión, pero ahora YA NO compensa. No descarto que en el futuro vuelva a compensar la compra, pero no en las actuales circunstancias.
En las circunstancias actuales, sigue siendo mejor comprar. Para ello, me remito al post en el que analizaba la viabilidad de la compra de la vivienda como inversión donde aportaba más datos al respecto.
Octubre 11th, 2007 a las 4:27 pm
Declaraciones del funcionario Trichet: ¿Me las pones, por favor? Sí te puedo decir que el BCE subir los tipos para contener el aumento de precios… O, mejor dicho, moderar…
Inversión en vivienda. Supongamos que estás en lo cierto y que te ahorras 500 eurazos mensuales. ¿Seguro que la gente no quiere vivir sin casa propia? Una cosa es ser joven y otra tener 45 años… edad en la que hay que pensar en la jubilación. ¿Cuál era la tasa de desempleo de mayores de 45 años?
Vamos a ver: Ahora mismo yo tampoco me compraría una casa (de hecho, no me la he comprado ni tengo ninguna gana)… preferiría esperar tiempos o lugares mejores. Supongo que en el fondo coincidimos.
Octubre 11th, 2007 a las 4:35 pm
¿Supongamos que tienes razón? O me das la razón o me rebates, pero con frases como esta, no juego.
No dije que te ahorras 500€ al mes, sino entre el 50% y el 70% de la cuota. Te ahorras 500 euros al mes, si el piso es de 1 habitación, como era el mío antes. En el nuevo al que ya me he trasladado, piden 55 millones, más 10 de gastos = más de 60 millones, lo que se traduce en una hipoteca de 1.800 euros. Pago 700 de alquiler.
Teniendo en cuenta que para hipotecarme tendría que pagar el 30% de esos 60 millones, significa que tendría que ahorrar 18 millones de pesetas. Ya no te digo viviendo de alquiler, sino viviendo en casa de mis padres y ahorrando el 100% de mi sueldo de mileurista, necesitaría 6 años de mi vida dedicados en exclusiva a ahorrar para la entrada, y eso suponiendo que para entonces el propietario no haya subido el precio.
Octubre 12th, 2007 a las 12:24 pm
“O me das la razón o me rebates”… Tú eras de letras… ¿no? Mira, te has currado bien los posts y el tema (no vayas diciendo por ahí que he dicho algo positivo de un “progre”, tengo una reputación que mantener), y aunque difiera contigo en el papel de los bancos centrales o en si estas ayudas estatales beneficiarán al mercado de alquileres o al de vivienda en general (algo en lo que me temo que no tienes razón), a la vista de los datos (tus datos), parece mucho más sensato alquilar que comprar (aunque, como bien dices, por el momento).
Pero estamos hablando de que la gente quiera una casa o no. Tú das unos argumentos excelentes por los que yo no me compraría una casa…
Octubre 14th, 2007 a las 8:51 pm
Hola a todos,
Quisiera denunciar desde aquí a la promotora Procusan y a la inmobiliaria Rosso, los cuales me han vendido una vivienda en Valdemoro en la cual han realizado entre otras cosas las siguiente lindezas,
Me ocultaron que en el jardin de mi futura vivienda existian dos alcantarillas de casi 1 metro de diametro cada una, luego me han edificado la salida de humos en el patio de la cocina como una vulgar chimenea,
y para colmo de todo la fecha de entrega se esta retrasando mas de 6 meses (…y va a mas), con lo que los gastos de todo esto me toca comermelos…. y si decido denunciar ademas de pagar peritos, abogados , procuradores etc.. me llevara años una solucion definitiva,
Ante esto denunciar la indefension que tenemos en estos casos , ya que me rio de la justicia gratuita (500€ procurador, cerca de 1200€ perito mas el porcentaje de un abogado) y no queda otra que callar y encima dar las gracias.
no compreis a procusan, mirad las chapuzas de Parla y Valdemoro que estan haciendo, o bien visitar el blog de http://www.casasmalhechas.org donde se puede ver parte de lo que hacen promotoras e inmobiliaras de esta calaña
Octubre 15th, 2007 a las 10:21 am
Marlo, te recomiendo la oficina del consumidor, ya que desde mi propio blog de poco te va a servir denunciarlo aquí, lo siento…
Por otro lado la justicia es gratuita para quien no puede pagarla (para eso están abogados y procuradores de oficio). Para quienes sí tienen dinero, la justicia no es gratuita.
Octubre 17th, 2007 a las 11:18 am
[…] por los promotores inmobiliarios ante la banca, es que la cosa no está tan bien como dice: Pintan bastos para el negocio inmobiliario residencial, a no ser que bajen los precios de los pisos para reactivar la demanda y captar todos esos clientes […]