Promocionar la vivienda de alquiler al margen de las inmobiliarias
Economía, Vivienda Octubre 1st, 2007
Cualquier iniciativa del gobierno para dinamizar el mercado de viviendas de alquiler se va a encontrar con un escollo difícil de salvar: las inmobiliarias y sus comisiones.
Como cualquier empresa, las inmobiliarias buscan su máximo beneficio, esto es: aquéllas operaciones que más ingresos les reporten minimizando los gastos, es decir, buscarán potenciar aquellas operaciones que les dejen mayores márgenes.
En el caso de las gestiones por viviendas de alquiler, la comisión de la inmobiliaria es la equivalente a un mes de alquiler. Esto significa que por la gestión del alquiler de una vivienda cuyo arrendamiento asciente a 700 € mensuales, la inmobiliaria cobraría por la operación 700 euros.
En el caso de la venta de inmuebles, las comisiones de las inmobiliarias pueden oscilar entre el 4% y el 10% del valor de la operación. Es decir, por la venta de un piso por valor de 200.000 euros, la inmobiliaria se queda entre 8.000 y 20.000 euros, dependiendo de la inmobiliaria y de las condiciones pactadas con el propietario. Habitualmente, las comisiones por la venta de una vivienda son del 5%, lo que representarían 10.000 euros de comisión por la venta de un piso de 200.000 euros.
Según la sección de inmobiliria del portal basefinanciera.com, se tarda el doble en vender un piso que en alquilarlo. Si por término medio ya se necesitan más de 9 meses para vender una vivienda, significa que para alquilarla supera los 4 meses por término medio. Lo que significa que para la misma vivienda, si el propietario quiere alquilarla, la inmobiliaria se llevará de media 175€ al mes; pero si convence al propietario para que la venda, se llevará de media 1.000 euros al mes. O lo que es lo mismo: ante la posibilidad de vender una vivienda y llevarse 1.000 euros al mes de comisión, o alquilar otra de características similares, y llevarse 175€ al mes de comisión, la inmobiliaria optará por presionar al cliente para ver pisos de venta, y por presionar a los propietarios para poner sus inmuebles a la venta en lugar de alquilarlos.
Un par de ejemplos gráficos (puedes pinchar en las imágenes para ampliarlas):
La primera es de un escaparate de una inmobiliaria de Terrassa, donde se exponían más de 50 pisos EN VENTA, con sus correspondientes características, precio, situación y demás datos. Y un cartel encima de todos estos pisos, repito, de venta, donde se indicaba a los clientes potenciales que la inmobiliaria también dispone de pisos de alquiler, pero no lo expone en su escaparate de forma privilegiada, pues este espacio lo dedica a los pisos de venta. ¿Será porque las comisiones que obtienen por estas operaciones son mucho más interesantes que por las de los pisos de alquiler?
El segundo ejemplo es todavía más revelandor. Se trata del escaparate de la inmobiliaria Primer Piso, en el que junto a sus anuncios de pisos en venta han colocado un cartel propio con la imagen de un cerdito-hucha y el siguiente texto: El alquiler es un gasto, la compra es una inversión (doble ración de tópicos), y se quedan tan anchos. Y subtitula: tú escoge el piso que quieras que nosotros te ayudamos a financiarlo entramparte hasta las orejas mientras el euríbor te lo permita, y como siga subiendo te vas a encontrar en la calle con lo puesto (esto último no te lo dicen, claro está: tienes que ser lo suficientemente precavid@ como para pillarlas al vuelo y no dejarte engatusar).
Actualmente, las inmobiliarias que trabajan mayoritariamente en el mercado de alquiler (al menos el 50% de sus operaciones), los constructores que ponen las viviendas construidas en alquiler y no en venta, y los propietarios que deciden alquilar sus pisos desocupados tienen una serie de incentivos fiscales. Las inmobiliarias tributan al 1% en el impuesto de sociedades; parte de los fondos destinados a promover el alquiler se van a incentivar a que los constructores pongan en el mercado de alquiler los pisos que no consiguen vender (en lugar de bajarlos de precio); y los propietarios que tienen actualmente sus pisos vacíos recibirán 6.000 euros más la exención total en el IRPF de las rentas procedentes de alquileres a jóvenes menores de 35 años, es decir, que todo lo que ingresen en concepto de alquiler los propietarios que alquilen sus pisos a menores de 35 años estará exento de impuestos.
A pesar de todos estos incentivos fiscales, parece ser que sigue siendo mucho más rentable la venta que el alquiler, al menos por lo que respecta a las inmobiliarias. No así para los propietarios, que en muchos casos continúan teniendo que pagar las letras de sus hipotecas íntegramente durante todo el tiempo que tarda en venderse el inmueble, mientras que al alquilarlo, la letra de su hipoteca se reduce mensualmente por término medio un 50% aproximadamente y continúan manteniendo la propiedad de su “inversión” (¡ejem!). No obstante, las inmobiliarias, al ejercer de intermediario y asesor, tratan de convencer a los propietarios para que vendan en lugar de alquilar, ya que esto es beneficioso para sus propios intereses.
La conclusión lógica es que las inmobiliarias son un freno a la dinamización del mercado de viviendas de alquiler. En consecuencia, si el Gobierno quiere que sus planes de potenciar el alquiler especialmente entre los jóvenes tenga éxito, deberá construir una red fuerte de agencias de alquiler municipales y autonómicas, que atiendan la demanda y sobre todo traten de dinaminzar la oferta en su territorio, funcionando en lo que a la captación de clientes se refiere si no como una inmobiliaria, casi. Si las agencias de alquiler actuales no tienen una cartera suficientemente amplia de viviendas para alquilar, será prácticamente imposible poner en el mercado todas esas viviendas potencialmente alquilables. La oferta no llegará a la demanda, porque un elemento perturbador interfiere en esas transacciones potenciales: las inmobiliarias, manipulando el mercado a base de mentiras (como por ejemplo, que alquilar es tirar el dinero, entre otros tópicos) en favor de sus intereses, en lugar de ejercer la labor que se les supondría: la de nexo entre los deseos e intereses de los propietarios y los de los aspirantes a inquilinos.
Para dinaminzar el mercado de viviendas de alquiler, las inmobiliarias más que un intermediario que pone en contacto propietarios y clientes, actúa de elemento perturbador alterando la dinámica del mercado y buscando decantar en beneficio propio las prioridades de los actores principales: propietario e inquilino. Es por eso que para que los planes del gobierno tengan éxito, es preciso tejer una red fuerte de agencias de alquiler sin intereses económicos en el sector, con voluntad de servicio ciudadano, para poder ejercer su labor de intermediarios de forma fiable, honrada y eficaz para todos.
Estas agencias de alquiler deben informar al ciudadano de forma imparcial e individualizada a cada operación, en función de las necesidades de cada persona. Asímismo, los horarios de atención al cliente deben estar adecuados a las necesidades del mercado: no es aceptable que estas oficinas cierren a las 7 de la tarde, por ejemplo, o no abran los sábados, al menos por la mañana. Su horario debe adaptarse a las necesidades tanto de las personas que buscan piso como de los propietarios que necesitan informarse de manera objetiva e imparcial. De la misma forma, hay que tener en cuenta que los incentivos de los propietarios para encomendar la venta o alquiler de su piso a una inmobiliaria, la que sea, son inmensas, por una simple razón de cercanía y comodidad, al haber tal abundancia de agencias inmobiliarias en el mercado: hoy en día, en cualquier ciudad mediana, es más fácil encontrar 5 inmobiliarias que un bar. Así que, por proximidad y comodidad, los propietarios tenderán a buscar ofertas en las inmobiliarias cercanas a su entorno. Si en su población no existe una agencia pública de alquiler donde informarse, o los propietarios desconocen su localización, horarios y servicios, es evidente que no tendrá éxito. Las insuficientes bolsas de viviendas que manejan en la actualidad las agencias públicas de alquiler así lo acreditan. Para dinamizar el mercado de alquiler es necesario también agilizar la gestión de las propias agencias encargadas de ello en primera instancia.
Que la información sobre las ventajas fiscales y los costes e ingresos que acarrea cada opción, llegue a todo el mundo, especialmente a propietarios y aspirantes a inquilinos, es una segunda receta para que las partes implicadas en estas operaciones inmobiliarias puedan tomar la decisión más acertada a sus propios intereses, en lugar de dejarse asesorar por intermediarios que manipulan el mercado a su favor y en contra de los intereses de sus clientes.
Los portales que operan en Internet, cuyo funcionamiento interno sinceramente desconozco y por ello no tengo ni idea de cómo obtienen sus ingresos, están haciendo una muy buena labor también por potenciar el mercado de alquiler. Actualmente, en portales inmobiliarios se pueden encontrar muchísimos más inmuebles de alquiler, con posibilidad de ver fotos de muchos de ellos con lo que te ahorras las visitas a los pisos que ya directamente ves que no te van a interesar y por lo tanto rentabilizas mucho más tu esfuerzo como futuro inquilino y buscador de pisos de alquiler. En ese sentido, los acuerdos del Ministerio de Vivienda con portales inmobiliarios para promover el Alquiler Garantizado son una muy buena iniciativa para dinamizar el mercado de alquiler y lograr poner en el mercado los miles de pisos vacíos por, supuestamente, la falta de seguridad jurídica de los propietarios que no se atreven a alquilar.
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14 comentarios en “Promocionar la vivienda de alquiler al margen de las inmobiliarias”
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Octubre 1st, 2007 a las 6:18 pm
Que nivel, Jéssica, te estas convirtiendo en una experta en el tema, he aprendido mucho leyendo tu articulo, un 10.
Octubre 1st, 2007 a las 8:40 pm
Tampoco me hagas mucho caso, Garmir, porque no soy ninguna experta, solo hablo desde mi experiencia personal.
Octubre 1st, 2007 a las 8:40 pm
Interesantísimo artículo.
Desde luego lo que hace falta es una Agencia Pública de Alquiler
Octubre 1st, 2007 a las 9:14 pm
Atención pregunta:
¿Por qué cobran más comisión con la venta que con el alquiler?
Octubre 1st, 2007 a las 9:22 pm
En términos absolutos, porque les lleva más tiempo lograr la operación. En términos relativos, porque en teoría (y hasta hace bien poco era así) el propietario se llevaba un buen pico y aquí todo el mundo quería participar del festín inmobiliario.
¿Alguna otra teoría?
Octubre 2nd, 2007 a las 9:15 am
Es decir, las inmobiliarias sacan más tajada de la venta que del alquiler, porque sus clientes están más dispuestos a pagar más por ese servicio. Las inmobilarias no imponen sus caprichos a los clientes, sino al revés. Los clientes pagaban por comprar rápido y poder comparar cientos de pisos. Y las inmobilirias obedecen las órdenes.
Has sacado demasiadas conclusiones de los escaparates de las inmobiliarias. Tal vez debas plantearte que quien busca un piso en alquiler no es tan exigente como quien compra, y no le atrae tanto la foto.
Y, por supuesto, el maro institucional. La venta es un acto jurídico blindado por las leyes, y por el registro de la propiedad. El alquiler es una operación arriesgada e insegura. Hasta que no cambien las leyes no entrará en el mercado.
Crear una red pública de inmobiliarias regidas por funcionarios es un disparate.
Octubre 4th, 2007 a las 6:05 pm
No creo que sea tanto una cuestión de exigencias como de márgenes: si el propietario tenía la opción de llevarse un gran margen (evito la tentación de utilizar la palabra plusvalía para que no te me pongas en guardia, aunque es de eso de lo que se trata al fin y al cabo), ¿por qué tendría que renunciar el intermediario en este caso a su parte de la tajada?
Octubre 5th, 2007 a las 10:55 pm
Me encanta tu blog. Te sigo asiduamente desde hace mucho tiempo, tengo un enlace a este sitio desde hace mucho tiempo, ya que este me parece uno de los mejores blogs de la red, sinceramente. Mi más profunda enhorabuena. Solo pasaba para decir esto, para hacerte llegar mi reconocimiento y agradecerte el bien que por la red. Un cordial saludo.
Octubre 6th, 2007 a las 10:54 am
Un post increíble. A que nivel de detalle ha llegado
Octubre 6th, 2007 a las 7:10 pm
El mito de que la compra es un inversión, mientras que el alquiler es tirar el dinero, funciona y de que manera. Mi experiencia, que no tiene porque ser extrapolable pero esta ahí, es que hipotecarse a los veintipocos años es restar a tu futuro un sinfin de posibilidades. Yo, que voy a cumplir 52 años, hasta hace poco tiempo, y después de pensarlo y repensarlo convenientemente junto a mi socia y compañera, no he entrado en el hipotemundo, y francamente cuando hemos tenido bastante claro que no teníamos ganas ni posibilidades de cambiar de residencia o trabajo; el mercado laboral para mayores de 50 es inexistente. Francamente no me imagino a lo 25 años hipotecando mi vida para los siguientes 30.
Octubre 7th, 2007 a las 11:38 am
Estoy totalmente de acuerdo contigo, Javier, en lo que respecta a hipotecarse a los veintipocos. No obstante, creo que hay una edad a la que ya sí es conveniente hipotecarse es a partir de los 35 aproximadamente. Tener la seguridad de que pasados 8 años seguirás teniendo el mismo casero (el banco) que solo te podrá echar por un motivo objetivo: que no pagues las cuotas. En cambio, con el alquiler tienes un casero que, pasado el plazo pactado, puede optar por echarte por cualquier motivo arbitrario o por sus necesidades particulares (que quiera vender el piso, que quiera actualizar el alquiler y ahora pida una barbaridad, que quiera regalarle el piso a sus hijos…); cuando un@ ya tiene hijos necesita una mínima seguridad de que estos tendrán un sitio del que no les podrán echar salvo caso extremo. Eso, por no hablar de la incertidumbre que generan las pensiones de jubilación en mi generación… Ves a saber si nos quedará algo para pagar el alquiler, mejor que para entonces ya tengamos al menos un techo pagado…
Pero en la juventud estoy totalmente de acuerdo en que hipotecarse a los veintipocos es tirar por la ventana un futuro con un sinfín de posibilidades, como tú mismo dices. Si por el mismo piso, hipotecado te cuesta 1500 euros y de alquiler 700, hipotecarse es una tontería y además, en ese caso, sí, tirar el dinero. Por no hablar de que no sabemos cómo va a evolucionar el mercado inmobiliario, y más de uno se tiraría de los pelos si el pisito que ha comprado hoy por 240.000 euros, mañana vale 180.000, por decir algo…
Febrero 1st, 2008 a las 12:39 am
Soy un garbanzo negro, ya vereis. Las inmobiliarias prefieren vender porque ganan más dinero, sin ninguna duda. Si tú tuvieras una inmobiliaria pensarías igual. Si para alquilar un piso y ganar un mes de alquiler tienes que acompañar a cinco o seis (o más) para ver el piso y con el mismo esfuerzo pillas el 5, el 10 o lo que sea por ciento, no tendrías duda. Aguantar, lo mínimo.
Lo del alquiler es otro tema. La gente prefiere vender porque cobra su dinero, firma la escritura y se acabó. Con un inquilino puede pasar de todo. Yo que lo soy, he conseguido un apartamento fabuloso por 400 boniatos. Me maqueé para la visita porque tengo experiencia. Pero en este edificio, que es nuevo, que tiene unas maravillosas vistas al mar, que tiene piscina y está cerca de todo, más de la mitad de las viviendas están vacías, sin producir nada. Los propietarios lo prefieren así a que llegue un jeta y se quede un año sin pagar un euro. Y mientras no cambie la ley así será, pese a muchas Agencias y a mucha ministra de Vivienda (¿cómo se llamaba la anterior a Chacón?)
Sobre tu trabajo de campo de mirar carteles en inmobiliarias, creo que no es el camino. La mayoría de alquileres se gestionan fuera de estos cauces, es decir, por parte de los propietarios. Investiga un poco más, por favor. Creo que tú nunca te has movido para alquilar un piso. Si no, lo verías de otra manera. 1 saludo.
Febrero 1st, 2008 a las 3:07 pm
Creo que tú nunca te has movido para alquilar un piso. Si no, lo verías de otra manera.
Riqui, querida, creo que ni siquiera te has preocupado de leer un poco precisamente en este blog antes de decidir qué es lo que he hecho en mi vida: han sido en dos ocasiones en las que he buscado piso, primero en mi pisito de soltera, y expliqué las vicisitudes por las que tuve que pasar hasta encontrarlo, y después con mi pareja, para vivir en el piso en el que vivo ahora.
¿Por qué esa manía de criticar a la persona sin preocuparse siquiera de saber quien es o que ha sido de su vida? Ya son ganas de meter la pata, Riqui, cariño, con lo fácil que lo tenías…
Febrero 2nd, 2008 a las 12:04 am
Hola Desi: me he molestado en mirar tus peripecias buscando piso de soltera. Creo que me das la razón aunque Carme te nubla la vista. El problema es que hay demanda pero no oferta. Esta es la razón por la que aprietan… y ahogan. Desconozco como funciona BCB pues yo vivo en Benidorm así, que tus peripecias las intuyo.
Tú hiciste todo este engorroso periplo hace 2 años y yo lo llevo haciendo bastante tiempo. El precio está disparado por exceso de demanda, es decir, la cantidad de gente nueva que tiene que vivir en algún sitio. Yo tengo amigos que trabajan en inmobiliarias y se que a los extranjeros les pedían ya hace 6 o 7 años precios disparatados y los pagaban, por necesidad o por desconocer los precios. La ley favorece esto. Te invito a que le eches un repaso. Tú te atrinceras en tu piso alquilado y sólo te puede echar un juez. Los costes para el propietaro pueden ser enormes. Por eso piden fianzas que son un pasote.
Como este gobierno (y otros) no se atreve a modificar una ley franquista (lo es, chata) le damos cancha a Carme Chacón o a quien venga a regalar unos euritos que yo ya no voy a pillar, por edad.
Si me refiero a tu ingenuidad, es porque la reflejas en tu escrito, como si Carme nos fuera a arreglar nuestros problemas, bastante tiene la pobre con lo suyo.
Y ya estál. Soy un tío, con dos… así que rectifica, bonita.